Acheter un bien immobilier et avoir une mauvaise surprise … Telle est la hantise de tout nouveau propriétaire ! Dans une telle situation, l’acheteur malheureux peut envisager d’engager la responsabilité de son vendeur pour « vice caché ». Mais qu’est-ce qu’un vice caché ?
Achat immobilier et vice caché : le cas de l’amiante
Après avoir acheté une maison, un propriétaire s’aperçoit de la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment situées sur la toiture.
« Un vice caché lors de la vente », selon lui, qui mérite une indemnisation de la part de son vendeur…
Ce que ce dernier refuse, puisqu’il a inclus dans l’acte de vente une clause qui l’exonère de toute responsabilité en cas de découverte d’un vice caché après la vente (ce que l’on appelle une « clause d’exonération des vices cachés »).
Pour mémoire, ce type de clause est parfaitement légal, mais perd toutefois toute sa valeur s’il est prouvé que le vendeur a sciemment trompé l’acheteur en lui dissimulant, avant la vente, des éléments déterminants de son consentement.
Ici, le vendeur insiste sur le fait qu’il n’y a pas de vice caché, puisque la présence d’amiante ne rend pas la maison impropre à son usage : elle est, en effet, confinée à l’intérieur des murs par l’isolation, ce qui la rend inoffensive. Seuls des travaux seraient susceptibles de générer de la poussière d’amiante dangereuse pour la santé…
« Justement », rétorque le juge : la présence d’amiante diminue nécessairement l’usage de la maison de manière importante puisqu’elle nécessite, en cas de travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture, la conduite préalable de travaux de désamiantage.
S’ils avaient connu ce problème, les acheteurs n’auraient accepté d’acheter la maison qu’à un prix moindre.
Le vendeur, qui leur a caché ce problème, ne peut donc pas se retrancher derrière la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente, et doit régler l’indemnisation réclamée !
Achat immobilier et vice caché : le cas des infiltrations d’eau
Un particulier achète une maison d’habitation, dans laquelle le vendeur a procédé à des travaux de toiture quelques années avant la vente.
Là encore, l’acte de vente contient une clause d’exonération des vices cachés.
Constatant des problèmes d’infiltrations d’eau sur les murs, l’acheteur décide de réclamer l’annulation de la vente au vendeur, dont il estime qu’il lui a délibérément dissimulé l’état de la maison…
Et pour cause : le vendeur ne l’a pas informé des travaux de toiture réalisés avant la vente, qui sont pourtant liés au problème d’infiltrations constatées et a appliqué une couche de peinture sur les murs, en vue de camoufler le défaut…
Ce que conteste le vendeur, qui rappelle qu’il est d’usage de repeindre un bien immobilier avant de le vendre, et que cela ne constitue pas une tromperie.
Et ce que confirme le juge qui, ne voyant rien de suspect dans le comportement du vendeur, décide de rejeter la demande d’annulation de la vente.
Source :
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 avril 2021, n° 20-16320
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 mai 2021, n° 19-25547 (NP)
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