Un contrat de bail commercial doit être étudié avec attention : c’est l’amère expérience que vient d’en faire un pharmacien qui a subi des infiltrations, suite à l’incendie de l’immeuble mitoyen voisin et qui n’a pas anticipé toutes les conséquences juridiques d’une clause relative aux infiltrations…
Les clauses doivent être (re)lues avec attention !
L’incendie d’un immeuble provoque des infiltrations dans la pharmacie mitoyenne à cet immeuble. Pour mettre fin à ces infiltrations, le pharmacien demande à son bailleur, qui se trouve être aussi propriétaire de l’immeuble incendié, de réaliser des travaux d’étanchéité. Travaux que le bailleur refuse de réaliser…
… à tort, selon le pharmacien, qui estime que le bailleur est tenu de de lui louer un local en parfait état, et donc sans infiltrations. Constatant que le bailleur refuse de réaliser les travaux nécessaires, le pharmacien estime avoir droit à des indemnités pour manquement du bailleur à son « obligation de délivrance ».
Indemnisations que refuse de verser le bailleur : il rappelle que les infiltrations n’ont en rien empêché le pharmacien d’exploiter son activité ; en outre, une clause du bail le décharge justement de toute responsabilité pour les dommages causés par des infiltrations, sans distinction de leur origine.
Mais le pharmacien maintient sa demande d’indemnisation : il estime que la clause litigieuse ne s’applique pas aux infiltrations dues par la destruction de l’immeuble mitoyen voisin suite à un incendie.
« Et si », répond le juge, qui constate que la clause ne distingue pas l’origine des infiltrations. Dès lors, le bailleur n’a pas à indemniser le pharmacien.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-31122
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